Beste Önkol: EKONOMİNİN YOL HARİTASI OLUR DA, AVM’LERİN OLMAZ MI?

EKONOMİNİN YOL HARİTASI OLUR DA, AVM’LERİN OLMAZ MI?

İstanbul ve Ankara başta olmak üzere AVM ?ler artık kentlerin vazgeçilmezleri… Hatta İstinye Park, Kanyon başta olmak üzere ?kendini gösterme? mekanı olarak da öne çıkan daimi muhabir kadrolarının olduğu AVM ?ler de yok değil.

Tek bir çatı altında alışverişten yemeğe, sinemadan eğlenceye kadar birçok imkanı düzenli bir şekilde ziyaretçilerine sunması, büyük metropollerde zamanı az tüketiciler için bulunmaz bir nimet olsa da, sayılarının her geçen gün artıyor olması da bana göre ileride sorun yaratacak.

Özellikle de altyapısını, üst yapısını oluşturduktan sonra revize eden, trafik, sel baskını gibi içinden çıkılmaz sorunlara köklü değil ?çılgın? projelerle çözmeye çalışan kentlerdeyseniz işiniz biraz daha zor.

AVM’ler markalara yaradı

Dikkat ediyorum da herkesin dilinde ?ne kadar AVM var, bunlar ii yapıyor mu?? cümleleri dolansa da marka karmasını iyi yapan AVM?lerde pek de sorun yok. Örneğin Maslak- Levent hattı üzerinde: İstinye Park, Kanyon, Metro City, Sapphire, Akmerkez hemen yakınlarında ise Astoria ile Profilo AVM var. Kısa sürede de bu halkaya Zorlu Center ve Özdilek AVM gelecek…

Aslında bu AVM?lerden hiçbiri boş değil. Çünkü her AVM ?nin kendine uygun müşteri kitlesi ve markaların alıcılarına göre şekillenen koleksiyon seçenekleri var… İyi lokasyonda farklılaşan ve mağaza karması iyi yapılmış AVM’lerin sırtı pek yere gelmez. Türkiye genelinde 2013 sonuna kadar açılması planlanan 116 alışveriş merkezi var. 1998 yılında Galleria ile AVM kavramıyla tanışan Türkiye’de özellikle 2005 sonrasında sıçrayış yaşandı.

AVM’lerin hızla çoğalması perakende markalarının zincirleşmesi, güçlü marka imajının oluşması yönünde önemli rol oynadı. Ancak bu yeni ve cazip pazara giren oyuncular arasından ?dikiş tutturamayan? kimi oyuncular çareyi outlet gibi farklı segentlere dönmekte ya da kepenk indirmekte buldu.

Pilav daha çok su kaldırır

Şu an Türkiye genelinde 279 AVM var. Sektör her yıl yüzde 25?e yakın oranda büyüyor. 2013 ?te ise bu rakamın 400 ?e ulaşması bekleniyor. İllere göre bakıldığında ise İstanbul 109 aktif alışveriş merkezi ile ipi göğüsllüyor. Ankara?nın 37, İzmir ?in 17 alışveriş merkezi bulunuyor. İstanbul’da 1000 kişiye 215 metrekare düşerken, Ankara’da bu oran 202. Başkenti Kocaeli, Eskişehir, Malatya, Denizli, Tekirdağ, Adana ve Bursa takip ediyor.

AVM ?lerin geçen yıl aylık ortalama olarak ağırladığı ziyaretçi sayısı 83 milyon 111 bin 35 olarak gerçekleşti.

Kiralanabilir alanları toplamı ise yaklaşık 6 milyon 773 bin 793 metrekareye yükseldi.

Rapora göre ortaya çıkan sonuçlara göre bu yıl sonuna kadar farklı lokasyonlarda ve farklı konseptlerde hala 3 milyon 541 bin 140 metrekare kiralanabilir alana ihtiyaç var. Yine rapora göre

Mahalle AVM?leri artacak

Özelliikle son 5-6 yıldan bu yana perakende markaları arasında yaşanan rekabetin bir benzeri de AVM sektöründe yaşanıyor. En büyüğü, en fazla mağazalısı, çevrecisi, içinde kayak merkezi derken farkılaştırılan AVM ?ler yelpazeyi genişletti. Bu oluşumun son halkası ise ?mahalle AVM?leri.. Bunun en iyi örneklerinden biri ise bence Kozzy ve Ataköy A Plus.

Çünkü zamanı az müşteri artık trafikte saatlerini harcamak, AVM koridorlarında kaybolmak, istediği mağazaya ulaşmak için ektra efor harcamak istemiyor. Gelecek dönemde trend bu nedenlerle 15-25 bin metrekare kiralanabilir alana sahip, yürüyerek ulaşılabilecek AVM ?ler olacak. Çevreci yapı ise yine müşterinin beklentileri arasında yer alacak. Tabi bir de madolyonun diğer yüzü var. Büyük metrekareli arazilerin sayılarının azalması ve kalanların ise yüksek fiyatlarla alıcı bulması da yatırımcılar için küçük AVM ?ye yöneliyor olmakta etkin.

Satın almalar gündemde

Türkiye ?de gerek yatırımcı gerek yönetici olarak yabancı firmalar da bulunuyor. Corio, Multi, Ece bunlardan sadece birkaçı. Türkler sıfırdan bir AVM yapmayı tercih ederken, yabancıların ise bitmiş mekanları almak istemeleri 2011-2012?de el değiştirmeler ve ortaklıkları da beraberinde getireceğe benziyor.

Metrekaresi 90 euro

AVM’lere rağmen, arzı çok kısıtlı olan caddelerde fiyatlar artışını sürdürüyor. En pahalı cadde olan Nişantaşı’nda metrekare kiraları 170 euroya ulaştı. Alışveriş merkezlerinin yoğunluğuna rağmen özellikle popüler caddelere olan talep ise azalmadı. Örneğin lüks markaların kalbi Nişantaşı’nda, metrekare başı aylık kiralar 170 euro seviyesine ulaşırken, onu 150 euroyla İstiklal Caddesi ve 130 euro’yla Bağdat Caddesi izledi. AVM’ler yükşelişte olur da, kiralar olmaz mı? Geçen yıl İstanbul’da metrekare başına aylık 75 euro olan birincil kiralar 80 euroya ulaştı. Yılı 90 euro ile bitirmesi beklenen kiralar böylece 2007’deki kriz öncesi noktaya gelmiş olacak. Öte yandan Anadolu’da metrekare başına aylık 45 euro olarak sabit kalsa da yılı 50 euro’da kapataması bekleniyor.